Diagnostic immobilier dans le Val-de-Marne

Pavillon ou copropriété : deux dossiers différents

Le Val-de-Marne compte 19 % de logements antérieurs à 1948 et 11 % d’étiquettes F ou G sur 399 719 DPE enregistrés depuis juillet 2021. C’est surtout le département où l’écart entre un pavillon et un appartement est le plus net dans la composition du dossier.

Le pavillon de meulière des années 1920-1930, qu’on retrouve de Saint-Maur à Nogent en passant par Vincennes, cumule les cas de figure : construit avant 1949, donc plomb ; souvent agrandi ou surélevé dans les années 1970, donc amiante sur les extensions ; chauffé au gaz avec une installation qui a largement dépassé quinze ans. À l’inverse, un appartement dans un ensemble des années 1960 à Créteil ou à Champigny ne demande ni plomb ni loi Boutin en vente, mais impose le mesurage loi Carrez.

La surélévation est le piège local. Un propriétaire nous dit de bonne foi que sa maison est « de 1930 » ; l’étage ajouté quarante ans plus tard, lui, relève du repérage amiante. C’est le genre de détail qu’on voit sur place, pas au téléphone, et c’est pour cela que notre devis est une estimation ajustée après la visite si le bien réserve une surprise.

Ce qui déclenche chaque diagnostic

Aucun diagnostic n’est obligatoire « par principe » : chacun se déclenche sur un critère précis, l’année de construction, l’âge d’une installation, le type de bien ou la nature du projet. Voici la règle, critère par critère.

Le devis que nous envoyons ne reprend que les lignes réellement applicables à votre bien. Si votre logement date de 1985, la ligne plomb disparaît ; s’il n’y a pas de gaz, la ligne gaz disparaît aussi. Le détail complet des règles figure dans notre guide des diagnostics obligatoires.

Ce qui fait perdre du temps ici

Sur les 45 communes du Val-de-Marne où nous intervenons, deux sujets reviennent : les arrêtés de catastrophe naturelle et la date réelle de construction.

Les sinistres à déclarer. Une bonne partie du département a été couverte par des arrêtés de catastrophe naturelle, pour inondation comme pour retrait-gonflement des argiles. Si le bien a été indemnisé à ce titre, le vendeur doit le mentionner dans l’état des risques — c’est une déclaration du propriétaire, pas quelque chose que le diagnostiqueur peut deviner. Retrouvez vos courriers d’assurance avant la visite.

La date de construction. Elle décide du plomb et de l’amiante, donc du montant du devis. Le titre de propriété, l’avis de taxe foncière ou le permis de construire tranchent la question en trente secondes. Sans document, nous partons de l’hypothèse la plus prudente, ce qui alourdit le dossier inutilement.